Mudanças nas regras do financiamento da Caixa vão esfriar o mercado imobiliário e aumentar juros, dizem especialistas

Anunciadas em meados de outubro, as novas regras do financiamento imobiliário da Caixa Econômica Federal preveem redução na porcentagem do valor total financiado, valor máximo de imóvel de R$ 1,5 milhão e limitação de apenas um financiamento ativo por pessoa (ou unidade familiar). O pacote de mudanças acaba dificultando o acesso ao crédito imobiliário da CEF, que hoje é responsável por quase 60% do valor financiado em todo o país, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, a ABECIP. O efeito esperado é a redução no crédito total disponibilizado aos compradores de imóvel.

Para Paulo Prado, especialista em crédito imobiliário há mais de 25 anos, essa pode ser uma medida restritiva mais drástica da CEF que acaba refletindo em uma união de fatores que desfavorecem a disponibilidade de crédito no cenário atual do país:

“As especulações giram em torno de duas questões: primeiro, um volume maior de empréstimos no crédito do Minha Casa Minha Vida. Lembrando que o MCMV é um produto que dá menos rentabilidade para Caixa dentro do crédito imobiliário, então, se você tem volume demais nesse produto, você acaba tendo um impacto no orçamento de resultado. E um segundo problema que se especula é um volume de depósitos na poupança muito baixo em relação aos saques. […] A principal origem do dinheiro do crédito imobiliário é a poupança, e, se você tem um número de saques maior do que o número de entradas, isso complica também o dinheiro disponível. Você passa a ser obrigado a usar dinheiro de outras fontes que são mais caras e complica mais ainda essa questão orçamentária interna.”

Paulo Prado já atuou em grandes bancos nacionais como o Santander e em fintechs especializadas em crédito para imóveis. Para ele, as medidas podem ter impacto menor no mercado se forem utilizadas por pouco tempo. Mesmo assim, ele explica que o desaquecimento nas vendas de imóveis residenciais nesse período será um efeito sentido no mercado como um todo:

“Você tem menos crédito disponível, você vai ter um mercado menos aquecido, vai ter menos venda. Os outros bancos não vão suprir esse gap da caixa, não haverá uma movimentação nos outros bancos para aumentar o volume de crédito – acho pouco provável principalmente no final do ano. Os outros bancos também têm questões orçamentárias envolvidas, eles têm o mesmo cenário da Caixa. Então, esse gap que a Caixa está deixando não será absorvido por ninguém. Por sua vez, você tem uma desaceleração de alguns perfis de venda nesse período. Qual vai ser o tamanho do impacto no mercado é muito difícil de prever ainda, até porque não sabemos exatamente quanto vai ser o tamanho do volume que a Caixa vai deixar de emprestar [em financiamentos], mas a desaceleração do mercado imobiliário vai acontecer.“

O efeito causado para o comprador de imóveis será sentido no bolso. Ronal Balena, CEO da startup imobiliária MySide e especialista em investimento imobiliário, aposta na hipótese de as taxas de juros dos outros bancos aumentarem como resposta ao enxugamento do mercado de crédito:

”Tende a ter um aumento nos juros e por dois motivos: primeiro que os outros bancos vão ser um pouco mais restritivos, e aumentar juros é um jeito de ser mais restritivo, e segundo que a Caixa e todos os outros bancos com a poupança se esvaziando, vão captar de outros fundos, de outros fontes de recursos, que são mais caras que a poupança para eles, então a tendência é de aumentar, sim. O quanto vai esfriar o mercado e o quanto vai aumentar os juros é difícil dizer. […] mas a tendência é, seguramente, nessa direção.”

Entenda as novas regras de financiamento imobiliário pela Caixa Econômica

A principal mudança no crédito imobiliário está na redução da porcentagem do valor financiado, que eram até 70% do valor total do imóvel, para no máximo 50% pela tabela Price, e de 80% para 70% na tabela SAC, impactando diretamente no aumento do valor de entrada do bem. As mudanças também incluem teto de R$ 1,5 milhão do valor total do imóvel, dentre outras previstas para os imóveis residenciais. As regras passam a valer a partir de 1 de novembro, os contratos fechados até lá não sofrerão alterações.